日本經驗 東京房價 20年都救不起來

房地產泡沫一旦吹破，後果會如何? 日本東京的經驗顯示，想再翻身，真是不太容易。

旗下擁有龐大金融機構、不動產開發的日本歐力士集團社長梁瀨行雄表示，東京房價泡沫破滅後，日本政府用盡各種策略來救房市，但20多年過去了，日本房市都起不來。

他說，日本房價泡沫形成，主要從1985年的「廣場協議」開始，日元受協議的激勵，短短一年內日幣從240元兌1美元，升值到180元兌1美元，強勢的貨幣升值再加上人們深信不疑的土地神話，讓東京房價一路驚人飆升。

但日本實際經濟成長根本跟不上，最後房地產泡沫破滅，一夕崩盤。梁瀨行雄表示，在泡沫吹到最大時，東京房價大約是民眾年收入的20倍，但目前公寓價格只有5倍。從1990年代日本政府不斷祭出各種手段，但效果都不理想。

信義日本不動產株式會社社長林彥宏表示，東京房價這20年來大部份時間都是往下走，2003年SARS期間，台北房市重跌時，東京也很慘，稍後的4、5年時間雖有回漲，但一場金融風暴又通通跌回原點。

台北早在去年上半年房市就已回暖，但東京卻是到年底才慢慢有起色，但今年上半年迄今頂多也只漲了5~6%。

林彥宏說，東京現在最大的房市問題，是長期的房市不景氣，讓民眾根本不相信房價是會漲的。日本政府祭出很多鼓勵政策，如一般民眾買房子貸款至少8成以上，利率則僅1.2%，在稅賦上也做了很多減免。

另外為刺激房市，日本也早就開放外國人可以自由取得不動產，也無數量限制，而且如果想定居日本，只要擁有房地產、有繳稅、沒有犯罪紀錄，一定年限後即可申請入日本國籍或定住居留權。

但儘管如此，民眾仍多認為擁有房子就負債，多數人寧可租房子也不願意買，房市因此迄今遲遲難有起色。