買銀拍屋 小心吃悶虧

房地產行情走高，很多人對銀行承受的不良債權擔保品—比市價便宜的房子感興趣，但在「銀拍屋」交易過程中，如何確保權益，仍是一門學問。

一般民眾選擇銀拍屋或法拍屋時，都認為「銀拍屋」比較有保障，原因在於銀拍屋對標的物所有權劃分較清楚，且無點交與否的問題，還可以事先看屋，對標的物能有充分的了解。

可是，很多人或許不知道，在尋求銀拍屋過程中，仍暗藏著不為人知的陷阱，可能因為一時的疏忽而進退兩難，不得不慎。下列這個案例，值得參考。

某甲銀行出售債務人無法清償的房屋，也就是一般所謂的「銀拍屋」，買方透過仲介公司先看好房子，並與仲介簽定「買賣要約書」，談妥支付300萬元斡旋金，寫明不動產買賣價款是3,500萬元，且不得為違章建築。

等仲介公司通知買方，銀行同意這項購買條件後成交，之前支付的300萬元斡旋金，則轉為定金。

不料，雙方依前述條件簽訂不動產買賣契約後，買方調閱建物使用執照，才發現一樓原設計為停車位區域，卻變更為住屋客廳，由於一樓客廳已經是違章建築，而提出訴訟。

由於某甲銀行聲稱未收到仲介所轉送的要約書，所以僅依不動產買賣契約書條文所訂「現況交屋」部分負責。最後，法院判決買方應事先查閱建物使用執照，並自行檢閱建物，認定是買方的嚴重疏失，銀行不須擔負瑕疵擔保責任。

但因銀拍屋在買賣中出現的漏洞，購屋者與銀行或營業員在專業知識上的落差，案例中雖判定銀行無須擔負擔保責任，不過，如果碰到銀行與仲介掛勾，損失的還是消費者權益。

北區房屋首席總經理彭培業說，雖然所謂的「銀拍屋」是銀行承受債務人的不良債權抵押物，在實務上銀行出售時，通常都會聲明「依現況交屋」，購屋者宜在購買前就應有此認知。

但若銀行將所承受的不動產，委託不動產經紀業銷售，就必須受到「不動產經紀業管理條例」的相關規範。

例如，依照不動產經紀人條例第22條規定，透過仲介買屋，應該製作「不動產說明書」，且須經賣方、買方及不動產經紀人簽章確認。

其次，不動產說明書視為租賃或買賣契約書的一部分，並在第23條規定，經紀人員在執行業務過程中，應以不動產說明書向與委託人交易的相對人解說。

而前述某甲銀行案例中，買方已在買賣要約書中載明「不得為違章建築」。因此，仲介違反第21條第1項第5款，應處6萬元以上30萬元以下罰鍰；另違反第25條規定，應予申誡。

焦點回到消費者，購屋是人生大事，購買銀拍屋時，一定要事前多做準備，調閱使用執照竣工圖，以免吃悶虧，就算價格讓您心動，還是要實地查看週遭環境、建材及設備、屋內格局、車位、產權等現況，或現場有無被占用等情形，以免權益受損。