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辦公大樓投資必勝四要訣

辦公大樓投資必勝四要訣

第一,「辦公大樓」需求彈性較大

我國除了一些較重視「形象」及「門面」的企業,必須選擇較高級的辦公地點外,有更多公司將他們的辦公地點設在住宅大樓中,這種現象反映在投資上的意義是:如果租金過高,許多企業老闆會很自然地將辦公室搬到住宅大樓中,這對租金提高的障礙很大,同時,必然影響到投資報酬。
台北市辦公大樓的租金,在今年以前,曾持續有四、五年的時間,不但沒有明顯地增加,反而逐步下跌,似乎就是這種現象的一種反應。

第二,辦公大樓的生命週期逐漸縮短

隨著建築技術及設計觀念的不斷進步,許多造型更優美,功能更完善的辦公大樓不斷地進入市場,但它們的租金卻不容易和既存的辦公大樓有太大的差異。因此,對承租的企業而言,在租金差異不大的情況下,自然會選擇較新較好的大樓,這種不斷縮短的產品生命週期,在投資上的意義,即代表較高的風險。

台北市曾有一座外觀及內部格調都十分具有水準的辦公大樓,卻因為在其對街又興建了一幢更新、更具地標(land mark)性質的辦公大樓,結果使得將近三分之一的原租戶「跳槽」到對街,就是一個很好的例子。

因此,可以說辦公大樓的生命週期必須依賴於具有競爭性大樓的興建速度,如果新的、高級的辦公大樓興建速度愈快,則舊的辦公大樓生命愈短,其投資價值愈小。

第三,辦公大樓的區位要求水準高

由於辦公大樓的使用者,最主要追求的效用有二:一、是作業的方便︱和其他服務性設施及其顧客保持「近便性」(accessibility);二、是形象的建立︱使顧客容易對其產生認知和信心。因此,不但其大樓的區位(location)必須在能凸顯其設計的地點,同時又不能遠離現有其他服務性設施聚集的地點。但能兼具這兩種條件的地點在台北市內已逐漸減少。

雖然,過去有些國外不動產分析家曾經提出他們的看法,認為隨著資訊水準的進步,未來透過資訊傳達系統(Communication System)的完善,辦公大樓將不必建築在都市之中,但至少在五年之內,國內尚無法達到這種境界。因此,稀少的合適地點必然會有較大的增值潛力,但矛盾的是,具有這些優勢的地點,往往卻被優先考慮興建為其他的商業設施(如百貨公司、商業中心、購物中心、國際觀光旅館等)。
這種似乎符合美國區位學家阿隆索(Alonso)「競租理論」的競爭結果,使得許多辦公大樓在區位選擇上產生被排擠的情況(高不成,低不就),間接影響到其收益計算的準確性。
近年來,台北市內湖區供給了大量的工業廠房型之辦公大樓,雖然每坪租金不到市中心一半,但由於區位的不正確,其出租情況亦不易突破,即是一例。

第四,辦公大樓產權營運上的矛盾性

辦公大樓的安全性、效率性和整體形象是其管理與維護工作的重要目標,但是國內許多辦公大樓受限於投資興建者的財務考慮,多以分戶賣斷的方式出售。這雖然解決了其財務周轉上的問題,卻使得大樓的所有權四分五裂,妨礙了整個大樓管理和維護的工作,並直接影響到大樓的服務品質與價值,因此縱有再好的計畫與理想,由於產權的分散,亦增加了投資的風險。

有許多號稱「智慧型辦公大樓」的產品,卻採用賣斷的方式銷售,其日後的增值潛力必受影響。今年所發行的REITs其所購買的辦公大樓中,多是屬於所有權單純與集中的型態,即是最好的例子。
瞭解了「辦公大樓」產品的特性後,就要判斷到底市場的需求存不存在?市場的機會點在什麼地方?

首先,就整個市場觀點,隨著政府國際化與自由化的腳步,大型現代化辦公大樓的需求必然會逐漸強烈,尤其在世界性的金融保險公司、信託公司、證券公司、專業服務性公司的不斷湧入後,對高品質辦公大樓的需求必然會持續增加,這是不容置疑的。

日本總合經營研究所所長內河健,曾經根據日本的經驗,指出在國際性企業大量「進出」台灣後,未來不動產市場的兩大趨勢:一是大型現代化辦公大樓勢將不足,特別是擁有自動化系統的辦公大樓將嚴重缺乏;二是中小型及老舊的辦公市場將會停滯。

既然市場存在,市場機會點在那裡呢?投資者必須先確認使用辦公大樓的主要客層為何?瞭解了主要客層,投資者即可大膽地下注。

要瞭解客層,必須由辦公大樓的產品功能著手,辦公大樓可以提供什麼樣的服務呢?

1.需要「辦公地點」型的客戶
許多貿易公司、傳播公司、法人社團等企業,將他們的辦公大樓設在住宅公寓或大樓之中,因為他們只需要一塊「棲身之地」︱一個辦公地點。因此,只需要一塊辦公地點的企業顯然不是辦公大樓的主要客層。

2.需要「近便」型的客戶
在迪化街的古老建築物裡,許多有極高營業額的企業,他們的顧客知道什麼地方可以滿足他們的需要,以及獲得足夠的資訊和情報。因此,對只需要近便功能的企業,似乎也不是辦公大樓的主要的客層。

3.需要「塑造形象」型的客戶
許多企業在成長到一定規模時,「門面」的重要性就開始提昇,如果它們已夠大,門面就成為提昇企業形象與公共關係的利器。因此,需要「塑造形象」的企業,顯然是辦公大樓的主要客層。
因此,如果定位正確,許多類似等級的企業,就會比鄰而居,自然形成一個特殊的群聚效果,台北市內許多外資證券商集中在少數的高級辦公大樓裡(即使租金每坪超過三五OO元),就是這種效果的具體實現。

一個能夠「塑造形象」的辦公大樓是什麼樣的產品呢?有些投資者採用了極好的建材和設計師,塑造了如藝術品般的辦公大樓;有些投資者掌握著市場趨勢的脈動,規劃出具有全套的辦公自動化系統(OA System)辦公大樓;也有些投資者以前瞻性的眼光,開始著手興建具有良好資訊傳遞系統(Communication System)的辦公大樓,也有些投資者興建了最高或最大的辦公大樓,這些努力是否都能真正提供「塑造形象」的功能呢?

一個聰明的投資者,對於是否要投資那一種類型辦公大樓的決策,以下幾點應是必須加以參考的:

1.「軟體」的重要性要大於「硬體」
辦公大樓不宜太迷信於「硬體」的建材設備,而應將注意力多放在「軟體」上,如管理、服務、保全、防災、節能︰︰等水準的提昇,因為相對於「硬體」而言,「軟體」的差異性較難被追趕,而愈難追趕就代表獲利機會較大。

2.B、C級辦公大樓租金下跌,必然會牽制B、C級辦公大樓的報酬率。由於目前台灣辦公大樓的需求並無明顯的增加,因此,高級大樓勢必會進入殺價戰,而降價的結果,勢必會使得B、C級辦公大樓的租金受到牽制,此會導致即使大量投資「硬體」卻不能創造較高的租金的結果。因此,投資者對於辦公大樓的興建成本應做有效的控制,否則必然不易獲利。(台北101雖投入全台最高的興建成本,其租金卻不易突破每坪三OOO元,就是最好的例子)。

3.產權不宜分散,否則不如投資REIT
辦公大樓的「軟體」價值大於「硬體」價值,而所有權的分散,是「軟體」水準提昇的最大殺手。因此,應儘可能的讓產權集中,但因產權集中,必然需要投入較大資金,因此,如果資金水位不足,則較不宜輕易嘗試投資辦公大樓。

近年來有許多小型商務中心出現,他們透過高水準的管理與服務,以部分樓層為主體,創造出較小面積產權集中的型態,也創造出極佳的投資報酬率,是投資人可以加以注意的投資標的。

4.要投資具有「相對稀少性」的辦公大樓
由於總體需求並未顯著增加,故會加快承租客由較差辦公大樓向較好的辦公大樓遷移的速度。因此,應該要投資最新與區位最好的標的(因為舊的會加速淘汰),才是正確的決策方向。但要特別注意新增辦公大樓的供給情況,因為具有競爭性的產品增加速度愈快,投資風險就愈大。

展望未來,短期內辦公大樓的租金水準不易大幅提高,但未來利率向上的攀昇卻是必然。因此,目前如要投資辦公大樓,在標的的選擇上,應該賦予更大的注意力,方可成功獲利。

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