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交屋您該注意什麼?

交屋您該注意什麼?

俗話說:『有錢沒錢,娶個老婆好過年』;在房地產界,因為台灣人的傳統觀念使然,也有「入厝好過年」這樣的說法。年底前的這段時間,也往往因此成為購屋旺季。
住展雜誌調查,以目前市場上的住宅產品來看,空屋交屋還是佔大多數,雖有部份以含裝潢傢俱、甚至全套家電為訴求的建案,但此種訴求僅較常見於投資型產品,如:套房及平價住宅,而較高級的住宅則較少見。因此,如果您希望趕在農曆過年前遷入新居,將時間倒推回來計算的話,室內裝修、搬遷、整理……等這些頗耗費的時間,都不可忽略。

一般來說,室內設計師畫設計圖稿,大約需要一個星期左右的時間,而施工期長短,則須視建材取得容易度與現場施工情況而定,通常也要約一個月;加上累人的搬遷、整理工作,想從容不迫的在農曆年前,住進舒適的新家,恐怕最慢也得在十二月交屋,才有可能。

購屋最後階段
所謂的「交屋」二字,其所代表的意義,就是指房屋的產權,已經移轉登記在買方的名下。通常辦理產權移轉,只要親自或委由代書到地政單位,領取已經過戶完成的新權狀,就算完成過戶手續了。不過,買賣雙方還是必須約定好繳交尾款與點交房屋的時間。

而在這個時候,賣方通常必須交付房屋產權文件與房屋本身給買主;而買方通常也必須準備購屋尾款給賣方。在完成交屋程序後,買方就可以理所當然的成為房屋所有權人,進行裝修工程或搬遷進住。

從買賣雙方的交付行為不難看出,所謂的交屋,其實可以分為二大部份。對買方而言,指的就是產權文件以及房地實體的交付。而這兩件事,也就是在交屋階段,購屋人最需要注意的地方。

在辛苦繁瑣的購屋過程中,交屋應可算是開花結果的階段,也是最後的臨門一腳。煞費心思的購屋過程,可不能在交屋階段功虧一簣。到底在交屋時,購屋大眾應該注意什麼「眉角」呢?

文件資料交付
在交屋階段,賣方或建商必須提供買方有關房屋的相關文件資料。土地與房屋的權狀是最基本、也最重要的文件,一定要仔細看過確認無誤。此外,有信譽的建商或賣方,也會出示無輻射鋼筋、海砂屋等保證書。

如為購買預售屋或新成屋,除會附上使用執照的影本外,也有不少建商推出所謂的「房屋保固期」,會提供買方一份記載保固內容與期限的保固書,住戶應妥善保管,以備不時之需。另,屋內眾多的設備,也須檢附使用手冊。如果有大樓管理委員會,賣方也應附上大樓管理規範要點,以便買方了解社區管理模式。

如果您所購買的物件為中古屋,則必須與前任屋主確定管理費、水電費、瓦斯費、房屋稅、地價稅等相關帳單的繳費方式。特別是管理費、水電費與瓦斯費,一定要先清楚了解賣方是否有積欠未繳的情況。時有所聞購屋民眾簽約交屋,結果搬入的是斷水斷電的房屋;或是因前任屋主欠繳管理費,而與管委會產生摩擦等社會新聞,就是沒有掌握前任屋主的繳費情況所致。

透過房屋仲介業者購買的中古屋,基本上還會附上一份屋況保證書。主因為中古屋的屋況較易受買方質疑,而屋況保證書則可確保買主的權益,不致於買到漏水屋或有其他問題。
另,中古屋的產權結構,有時要較預售屋或新成屋來得複雜。為了確保權益,最好要求賣方提供原本購買此一房地的合約,以便了解是否有其他特殊的權利義務關係,並請賣方出示土地與建物的最新謄本,確認購買的房地沒有被賣方做為其他抵押或設定之用。

詳細點交房屋
點交房屋最需要的,就是細心與耐心。如為購買中古屋,可依合約書規範事宜,檢查屋內狀況,與各種設備是否正常。如為新成屋或預售屋,在交屋時別忘了攜帶由建商提供,有清楚載明建材設備、品牌、規格的合約書,逐一仔細核對。

根據住展雜誌調查一般簽請除合約書外,許多建案在銷售期間,往往會印有銷售海報或建材表,依據「消費者保護法」第二十二條之規定:「企業經營者應確保廣告內容之真實,其對消費者所負之義務不得低於廣告之內容」。套用在房地產買賣,也就是說,建商提供的建材等級,不得低於廣告或提供給買方的建材表之等級。

至於實際交付房屋時,購屋大眾到底該注意哪些重點呢?其實只要把握一個原則:「點得越仔細越好」,這樣就準沒錯。且最好能實際操作看看屋內的設備,是否可以正常使用。如:門鎖是否可確實鎖上、水龍頭是否能正常出水、電燈是否能打開、插座是否可以正常使用等。

別忘公設點交
除了自家內的各項設備需要仔細點交外,在交屋時許多購屋民眾,往往忘了公共設施的存在。尤其現代的住宅,除了基本的走道、樓梯間、梯廳等公設外,多半還有其他如:中庭花園、娛樂休閒等設施。公設影響的層面自是不比個人住宅來得小,如果忽略公設的點交,交屋後才發現有瑕疵,那可就後悔也來不及了。

許多購屋人對於為公共設施該由誰來點交,大多不甚清楚,頂多想到的就是管理委員會。事實上,在法令條文中,對於應由誰來負責公設點交工作,並沒有明確的規範。

理論上,公設應該是由全體住戶共同點交,但實際上卻不太可能實行。這是因為住戶購買與遷入時間先後不同,很難大家一起點交公設。此時,管理委員會因為是由住戶組織而成,可代表住戶,因此有不少法院均承認管理委員會,可代替住戶點交公設。

另一方面,公共設施的點交時間,應該與「專有部份」同時完成。而「專有部份」指的就是指公寓大廈的一部份,具有使用上的獨立性,且為區分所有之標的者。簡單來說,就是指住戶購買的戶別室內空間。

通常點交「專有部份」比較單純,也較不會有爭議,但是公設因為牽涉的範圍、項目、時間與技術、權限都較廣泛,而顯得複雜許多。特別是現在有許多房屋,都是在公共設施尚未完全完工前,即先行交屋,在點交時間與點交權益上就會有所爭議。又如果買賣物件為中古屋的話,還常會遇到公設損毀、缺乏管理、甚至遭人佔用等問題。

因此,買賣契約上對於公共設施交付辦法的規範,就顯得格外重要了。此外,因為公共設施屬於社區內全體住戶所有,因此單一個別住戶的點交,不能代表社區全體住戶的點交,且個別點交的住戶,也不具有保管維護的責任。

那麼,公設在點交時,又該注意哪些面向的問題呢?住展雜誌提醒購屋者,首先,公設內容與項目是否與當初訂定的買賣契約或廣告內容相吻合?其次,公設能否正常運作也是重點。當然,如有經主管機關檢驗通過或發給使用執照的公設,也應請建商出示相關證明文件。並將點交情況清楚紀錄下來。如果在點交時有爭議,則應予以保留不點交,並以存證信函聲明向建商施壓。

不過,無論是由住戶或管理委員會出面,在點交公設時,往往會因為欠缺專業能力,而無法發現公設的瑕疵或問題所在,若能請專業的管理公司協助點交工作,對全體住戶的權益會較有保障。

社區管理工作
在交屋之際,除硬體的設備、建材要一一點交外,軟體的管理系統也別忽略了。畢竟,不動產的保值與否,與社區管理工作是否落實有極大關係。除了社區管理委員會外,時下有越來越多住宅標榜物業管理,特別是高級豪華住宅,更是少不了飯店級的物業管理。

目前台灣的物業管理服務範圍相當廣泛,且有越趨精緻化、飯店化之趨勢。但相對的,管理費通常也會因高級的物業管理服務,而增加不少。如果是五星飯店等級的物業管理,每月每坪管理費往往要一、二百元跑不掉;相對的,如為管委會自行管理,或外聘管理人員負責,則管理費自然較便宜。

如果您所購買的預售屋或新成屋,有聘請專業的物業管理業者進入服務,除在購屋前應確切了解服務項目與進駐時間外,在交屋時應該再確認一次。當然,如有其他特殊規範事項,也應在遷入前先行確認,既可避免日後發生糾紛,也可讓新住戶快速熟悉社區作業模式。

在了解以上各點交屋注意事項後,就該恭喜您遷入新居了。多一分細心與耐心,就能減少糾紛發生的機率。而交屋手續完成後,也要提醒您,要透過信譽有佳的搬家公司為您服務,才能在年底前的「入厝」計劃,劃下完美的句點。

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